李克強(qiáng)總理提出要以改革開放增強(qiáng)旅游業(yè)發(fā)展動力，推動旅游市場向社會資本全面開放，進(jìn)一步深化對外合資合作，提升旅游業(yè)水平；減少行政審批，在投融資、用地、宣傳推廣等方面加大政策扶持，做大做強(qiáng)旅游企業(yè)，由此帶來的利好信息，有可能進(jìn)一步刺激旅游資本的社會化、市場化進(jìn)程，旅游投融資也必將隨之升溫。
一、旅游地產(chǎn)傳統(tǒng)投融資模式
旅游地產(chǎn)是一種資本密集型產(chǎn)業(yè)，資金的充足與否直接影響著是否能夠順利開發(fā)、運(yùn)營，因此旅游地產(chǎn)的投融資對旅游地產(chǎn)的成功與否起著至關(guān)重要的作用。按照投資主體不同進(jìn)行分析，借鑒相應(yīng)房地產(chǎn)投融資模式的經(jīng)驗(yàn)，傳統(tǒng)旅游地產(chǎn)投融資模式可以分為三類：自籌模式、合作模式和BOT模式。
（一） 自籌模式
自籌模式是指一些資金較為雄厚，有經(jīng)濟(jì)實(shí)力或募集資金能力強(qiáng)大的大型企業(yè)通過自身現(xiàn)有資金或者通過各種方式擴(kuò)大自有資金進(jìn)行融資，投資地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的一種模式。這些企業(yè)自身融資的方式有多種，主要包括內(nèi)部融資以及外部融資兩種方式，其中內(nèi)部融資主要包括抵押貸款、預(yù)收購房定金和房款等，上市公司還可以進(jìn)行貼現(xiàn)股票等。外部融資主要包括發(fā)行企業(yè)債券，銀行貸款，房地產(chǎn)投資信托，利用海外資金，向其它金融增發(fā)融資等方式，機(jī)構(gòu)貸款，上市公司還可以進(jìn)行上市融資，包括首次公開發(fā)行上市融資，配股以及增發(fā)融資等。
自籌模式通常是資金實(shí)力雄厚的企業(yè)，可以較輕松拿到地理位置優(yōu)越，自然環(huán)境良好的土地，或者自身擁有土地，對于資金的需求不像其他旅游地產(chǎn)商那么大，或者管理，開發(fā)建設(shè)技術(shù)過硬，因而采用自籌模式進(jìn)行投融資。
自籌模式是企業(yè)自身獨(dú)立進(jìn)行旅游地產(chǎn)投融資開發(fā)，風(fēng)險較大，但可以收益獨(dú)享。對于一些大型企業(yè)或者資金雄厚的企業(yè)而言是一種不錯的投融資模式。但是采取自籌模式的企業(yè)也要注意充分利用各種金融工具，有針對性地廣開融資渠道，保證資金鏈暢通，盡可能降低風(fēng)險，獲得更好的收益。
（二） 合作模式
合作模式主要是指兩家或兩家以上企業(yè)通過合作的方式，共同開發(fā)旅游地產(chǎn)，它們通過合資，入股成立股份公司，或者進(jìn)行項(xiàng)目合作等，雙方進(jìn)行資金、技術(shù)、管理、土地等各方面的合作，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險共擔(dān)，收益共享。
合作模式有多種，主要有以下幾種方式：
① 一方提供理想的土地，另一方提供強(qiáng)大的金融運(yùn)作能力或雄厚的資金支持。一方面，隨著土地供應(yīng)量逐漸減少，而旅游地產(chǎn)需要大量的土地進(jìn)行開發(fā)，導(dǎo)致一些企業(yè)取得土地的成本逐漸增加，或難以拿到較為理想的土地。另一方面，一些企業(yè)雖然有著理想的土地卻沒有充足的資金進(jìn)一步運(yùn)轉(zhuǎn)開發(fā)，而那些具備強(qiáng)大金融運(yùn)作能力及雄厚自由資金實(shí)力的企業(yè)卻缺乏理想土地，在互惠共贏的基礎(chǔ)上，雙方以資金、技術(shù)、管理、土地等不同形式入股，形成合作模式。
② 一方提供雄厚資金，另一方主要提供開發(fā)、技術(shù)、管理，地產(chǎn)開發(fā)的操作實(shí)力以及深厚的社會關(guān)系等。這一模式主要存在于一些有著雄厚資金實(shí)力或者募集資金能力較強(qiáng)的大型企業(yè)，由于其發(fā)展重點(diǎn)有限，沒有專業(yè)的開發(fā)管理技術(shù)，或沒有足夠的人力資源進(jìn)行旅游開發(fā)。而另一些企業(yè)雖有著專業(yè)的開發(fā)、管理、技術(shù)以及優(yōu)質(zhì)的人力資源，卻沒有充足的資金。二者取長補(bǔ)短，共同開發(fā)，分擔(dān)風(fēng)險，共享利益。
③ 一方提供土地，一方提供開發(fā)、管理、技術(shù)以及房地產(chǎn)開發(fā)操作實(shí)力，第三方有一家或多家企業(yè)共同提供雄厚的資金。這種方式是由三者或三者以上的主體合作，進(jìn)行旅游開發(fā)，這種模式集合了多方的優(yōu)勢，理想的土地，雄厚的資金，專業(yè)的技術(shù)，成為一種不錯的旅游地產(chǎn)投融資模式。
通過合作模式解決相關(guān)企業(yè)的資金短缺，投融資渠道狹窄，避免資金鏈條斷開，難以取得理想土地等問題，并使合作雙方或多方企業(yè)取長補(bǔ)短，共享管理、技術(shù)、資源等方面優(yōu)勢資源，實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)化配置，風(fēng)險共擔(dān)，效益共享，不僅有利于企業(yè)發(fā)展，同時也有利于區(qū)域旅游生態(tài)化、健康化發(fā)展，避免短視行為造成的不可逆轉(zhuǎn)的破壞，促進(jìn)區(qū)域旅游結(jié)構(gòu)優(yōu)化和產(chǎn)業(yè)優(yōu)化。但目前這種合作模式也存在著相應(yīng)的缺陷與不足，首先企業(yè)誠信受到挑戰(zhàn)，合作雙方追逐私利的行為時有發(fā)生，難以形成長期穩(wěn)定的合作關(guān)系；其次構(gòu)建合作平臺缺失，導(dǎo)致合作雙方為尋找合適的合作伙伴需要付出較大的交易成本，成為阻礙這一模式發(fā)展的瓶頸。
（三） BOT模式
BOT模式是對Build-Own-Transfer(建設(shè)-擁有-轉(zhuǎn)讓)形式的簡稱，現(xiàn)在通常指Build-Operate-Transfer(建設(shè)-經(jīng)營-轉(zhuǎn)讓)。BOT模式主要是指政府對旅游地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行立項(xiàng)，并進(jìn)行BOT模式招標(biāo)，將其融資、建設(shè)特許權(quán)和經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給企業(yè)。與企業(yè)簽訂合同，雙方簽訂協(xié)議在一個固定的期限內(nèi)，企業(yè)對其籌資建設(shè)的旅游地產(chǎn)行使經(jīng)營權(quán)，一邊收回對該項(xiàng)目的投資、償還該項(xiàng)目的債務(wù)并賺取利潤，協(xié)議期滿后，企業(yè)將旅游地產(chǎn)項(xiàng)目無償轉(zhuǎn)讓給政府。
BOT模式在我國主要有鳳凰·南華山房地產(chǎn)、酒店、商務(wù)中心及生態(tài)旅游休閑區(qū)的投資經(jīng)營(BOT)，湘西旅游業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施也嘗試選擇BOT模式。目前來說，這種方式在國內(nèi)旅游地產(chǎn)開發(fā)上運(yùn)用的并不多，也較少成功的案例。但BOT模式符合資本發(fā)展的趨勢，是未來開發(fā)大型旅游地產(chǎn)的一種較合理的運(yùn)作模式。中國擁有很多優(yōu)秀的旅游資源，但由于交通、水電等基礎(chǔ)設(shè)施原因，沒有開發(fā)出來，如果能夠采用BOT模式，特別是采用幾種不同模式進(jìn)行組合，則可以充分利用社會資金，解決開發(fā)前期資金需求大、周期長、風(fēng)險高以及政府投資渠道不暢等問題。
通過BOT模式企業(yè)可以獲得較為誘人的項(xiàng)目用地，降低了獲取土地及其開發(fā)費(fèi)用等，同時企業(yè)只需要在旅游地產(chǎn)建設(shè)過程中進(jìn)行融資，進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，可以有效節(jié)約企業(yè)的資金流。但是由于旅游發(fā)展的周期長的特點(diǎn)，而BOT又要求企業(yè)必須在限定時間內(nèi)獲得收益，因此企業(yè)采用該模式也具有較大的風(fēng)險，一旦在預(yù)定的時間內(nèi)沒有盈利，企業(yè)將損失慘重。如何在雙方博弈中獲得最大利益，需要業(yè)內(nèi)不斷地進(jìn)行探討和思考。
二、創(chuàng)新旅游地產(chǎn)投融資模式
通過對以上三種模式的異同分析可以發(fā)現(xiàn)：
合作模式是兩家或以上企業(yè)合作，各自提供優(yōu)勢資源如土地、資金、技術(shù)、管理等優(yōu)勢資源集中，融資渠道拓寬，風(fēng)險共擔(dān)，合作對象難以尋找，產(chǎn)生交易成本，合作方利益沖突。
自籌模式是一家企業(yè)通過內(nèi)部融資和外部融資手段擴(kuò)大自有資金進(jìn)行投資，獨(dú)享利益 風(fēng)險大，資金鏈條易斷裂。
BOT模式是政府出地，投資商籌資建設(shè)，并在一定期限內(nèi)享有項(xiàng)目的經(jīng)營收益，到期后項(xiàng)目歸政府無償擁，可以減輕企業(yè)前期資金壓力，項(xiàng)目有政策保障，但模式發(fā)展尚未成熟，企業(yè)在期限內(nèi)沒有實(shí)現(xiàn)盈利則損失慘重。
有關(guān)研究人員通過不斷地市場探索，希望能夠設(shè)計(jì)出更為合理的投融資模式，推動我國旅游地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。
（一）綜合投融資模式
這種模式是以合作模式為基礎(chǔ)，強(qiáng)調(diào)企業(yè)間合作的資源優(yōu)化、風(fēng)險共擔(dān)的優(yōu)點(diǎn)，同時借助BOT模式體現(xiàn)出的政府優(yōu)勢，以政府的功能來保障合作模式優(yōu)勢的有效發(fā)揮，從而形成旅游房地產(chǎn)的綜合投融資模式。
在綜合投融資模式中，兩家或兩家以上企業(yè)結(jié)成合作關(guān)系與政府簽約，通過協(xié)議的方式獲得理想土地的開發(fā)和一定期限內(nèi)的經(jīng)營權(quán)，在取得旅游地產(chǎn)項(xiàng)目用地以后，企業(yè)間分工協(xié)作，合理利用優(yōu)勢資源，通過不同的方式渠道進(jìn)行融資從而進(jìn)行旅游地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，并利用旅游地產(chǎn)的經(jīng)營資金投入新的項(xiàng)目建設(shè)，以經(jīng)營帶動建設(shè)，從而實(shí)現(xiàn)旅游地產(chǎn)的滾動發(fā)展，并在經(jīng)營期內(nèi)進(jìn)行盈利。最后在合同期到期時進(jìn)行轉(zhuǎn)移給政府。
綜合投融資模式可以使企業(yè)很優(yōu)惠地獲得土地從而進(jìn)行旅游房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，并在建設(shè)過程中，綜合運(yùn)用多種投融資方式及渠道，進(jìn)行更有效的融資，保證資金流的通暢，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)旅游房地產(chǎn)建設(shè)的順利進(jìn)行，是一種綜合了合作模式，自籌模式以及BOT模式優(yōu)點(diǎn)的模式。
（二）TOT模式
TOT是英文Transfer-Operate-Transfer的縮寫，即移交——經(jīng)營——移交。TOT是BOT融資方式的新發(fā)展。近些年來，TOT是國際上較為流行的一種項(xiàng)目融資方式。它是指政府部門或國有企業(yè)將建設(shè)好的項(xiàng)目的一定期限的產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)，有償轉(zhuǎn)讓給投資人，由其進(jìn)行運(yùn)營管理；投資人在一個約定的時間內(nèi)通過經(jīng)營收回全部投資和得到合理的回報(bào)，并在合約期滿之后，再交回給政府部門或原單位的一種融資方式。TOT也是企業(yè)進(jìn)行收購與兼并所采取的一種特殊形式。TOT與BOT模式不同的地方表現(xiàn)在投資方的項(xiàng)目結(jié)構(gòu)、外資投資人承擔(dān)的風(fēng)險和責(zé)任以及法律要求不同。但是最大的區(qū)別在于TOT避開了“B”（建設(shè)）中所存在的較高風(fēng)險和大量矛盾，中外雙方往往比較容易達(dá)成一致，在我國當(dāng)前的實(shí)際情況下，TOT是一種較為合適的、 創(chuàng)新性的項(xiàng)目融資方式，更加符合我國的實(shí)際。
（三）上市公司投融資模式
主要有兩種資金籌集方式：股權(quán)融資和債券融資。上市對旅游企業(yè)，尤其是大型旅游地產(chǎn)有什么好處呢？
首先，上市就是可以把公司股份投入股票市場，讓大眾購買股票而吸引資金。當(dāng)公司發(fā)展到一定程度，由于發(fā)展需要資金，上市就是一個吸納資金的好方法，公司把自己的一部分股份推上市場，設(shè)置一定的價格，讓這些股份在市場上交易。在規(guī)范的資本市場上市為公司開辟了一個新的直接融資渠道，同時有利于提升公司品牌價值。
未來的旅游地產(chǎn)必然迎來新的融合和洗牌，為了促進(jìn)我國旅游地產(chǎn)的綜合發(fā)展，大地風(fēng)景國際咨詢集團(tuán)結(jié)合多年的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，提出了TOLD模式，即旅游導(dǎo)向型土地開發(fā)模式，《誰的地產(chǎn)被旅游照亮》系列叢書詳細(xì)剖析了中國旅游地產(chǎn)的十大驅(qū)動模式，即：5##景區(qū)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)、歷史文化遺產(chǎn)、溫泉、主題商業(yè)、濱水、文化創(chuàng)意、宗教文化、高爾夫、主題公園，為未來中國旅游地產(chǎn)發(fā)展提供指導(dǎo)。
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發(fā)布時間：2015-07-31
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