繼上次的粉絲問答大受歡迎后，本期又請到一位業(yè)內(nèi)大咖——北京大地風景旅游景觀規(guī)劃設(shè)計有限公司副總規(guī)劃師、事業(yè)九部總經(jīng)理楊朝睿，為大家解答最難的土地利用問題。我們挑選幾個具有代表性的問題供大家學習和思考。

? 土地分類標準

? 土地流轉(zhuǎn)落地難

? 旅游項目用地性質(zhì)和代碼

? 集體土地的利用方面有哪些地方有突破或創(chuàng)新的案例？

? 城市的旅游集散服務中心用地在建設(shè)用地分類中應該歸為哪類？

? 在田園綜合體規(guī)劃開發(fā)中，是否可以將建筑物架構(gòu)在農(nóng)田之上？

? 宅基地是否屬于旅游用地，能不能批？

1、在整個土地規(guī)劃，國土部門有一套土地分類標準，住建或規(guī)劃部門有一套分類標準，這兩套標準之間有何區(qū)別與聯(lián)系？分別適用于什么情況？如何做好這兩者之間銜接？

答 ：國土關(guān)于土地的分類標準是為解決土地性質(zhì)問題，包括農(nóng)用地、一般農(nóng)田、基本農(nóng)田、林地、荒地、宅基地等一系列的用地性質(zhì)。住建關(guān)于土地的分類標準是針對土地上附著建筑物的性質(zhì)。

規(guī)劃過程中，國土標準只是去確定該地塊是否可以利用，具體的建設(shè)內(nèi)容由住建的分類標準進行協(xié)調(diào)。現(xiàn)在很多地方出現(xiàn)的問題就是城市規(guī)劃與土地規(guī)劃不同步，城市規(guī)劃已經(jīng)到位，但是土地規(guī)劃并沒有調(diào)整。

調(diào)整城市規(guī)劃用地只是一個淺層次的問題，深層次問題的是要調(diào)整土地規(guī)劃。例：一塊農(nóng)用地，首先要確定他是一般農(nóng)田還是基本農(nóng)田，如果是一般農(nóng)田，一次調(diào)整即可；如果是基本農(nóng)田，先要把該基本農(nóng)田調(diào)整到某塊荒地上，再將原基礎(chǔ)農(nóng)田調(diào)整為建設(shè)用地（荒地：未利用的土地，無土地屬性）。

 2、旅游開發(fā)中遇到的集體土地開發(fā)障礙是土地流轉(zhuǎn)等正式制度障礙還是開發(fā)效率障礙，或是非正式制度障礙？可否舉例說明？

答 ：旅游開發(fā)中集體土地開發(fā)障礙及土地流轉(zhuǎn)中的最大問題不是政策障礙，而是如何使被流轉(zhuǎn)的土地實現(xiàn)盈利。旅游本身盈利能力較弱，企業(yè)流轉(zhuǎn)集體土地一般或建設(shè)功能性建筑，不考這盈利，而是更看重周邊可利用的其他土地，通過帶動這些地塊的發(fā)展及價格，進行可建設(shè)部分資產(chǎn)的售賣或經(jīng)營來獲得盈利。

所以集體土地開發(fā)的障礙主要是實現(xiàn)盈利問題，很多企業(yè)很難實現(xiàn)單純的旅游盈利。但是如果旁邊有些房地產(chǎn)，就相對容易一些。比如古北水鎮(zhèn)，一開始就是走的土地流轉(zhuǎn)的路，周邊有很多房地產(chǎn)，土地流轉(zhuǎn)也就很容易實現(xiàn)。

3、旅游項目用地性質(zhì)和代碼往往在和土地部門、規(guī)劃部門對接的時候會遇到無法落地的問題。旅游項目在目前的城市用地性質(zhì)分類中僅有B14中提到包含度假村用地，給項目落地帶來很大困難。

答 ：旅游項目的用地性質(zhì)從土規(guī)上一定要求是建設(shè)用地（非宅基地），屬于國家的土地才可以進行招拍掛，屬于集體的土地不能用作商業(yè)建設(shè)。從規(guī)劃上看，問題中提到細類B14包含了度假村屬于旅游用地，實際上中類B3娛樂康體設(shè)施用地屬于我們常說的旅游用地。本來B3屬于商業(yè)用地，但是目前部分地區(qū)實施差異化供地，比如沈陽，B3類用地是商業(yè)用地價格的三分之一，雖然不能轉(zhuǎn)賣，但是對于經(jīng)營者來說是合適的。所有談及與旅游相關(guān)的用地，主要是考核價格。

▎4、旅游用地屬商業(yè)用地性質(zhì)，集體土地的利用方面有哪些地方有突破或創(chuàng)新的案例？而不是坐而論道的遲遲不落地？

答 ：旅游用地屬于商業(yè)性質(zhì)，集體用地不可商用，不可開發(fā)作旅游用地。集體土地是可以利用的，一是土地變性，二是流轉(zhuǎn)和租用，流轉(zhuǎn)方式中集體用地多用作基礎(chǔ)服務性設(shè)施建設(shè)，如自己經(jīng)營或是游客集散中心。

5、城市的旅游集散服務中心用地在城市建設(shè)用地分類中應該歸為哪類？如果按商業(yè)服務類來算，地價差別就較大。

答 ：城市旅游集散服務中心從某種程度上屬于基礎(chǔ)設(shè)施用地，屬于A類用地，一般由政府劃撥，但在實際操作中政府沒有任何收益的情況下，不太愿意選擇這種方式劃撥土地，需要開發(fā)單位與政府進行進一步的溝通協(xié)調(diào)。如果政府急需招商，他肯定愿意將這塊土地劃撥給企業(yè)，促成周圍地塊的買賣；如果本身地塊就很值錢，企業(yè)就要考慮通過周邊的商業(yè)建筑、地產(chǎn)來公攤土地成本。

6、在田園綜合體規(guī)劃開發(fā)中，如何最大程度獲得建設(shè)用地，在不影響農(nóng)田使用的情況下是否可以將建筑物架構(gòu)在農(nóng)田之上？

答 ：建筑物（封閉的、有頂?shù)模┎豢梢约茉谵r(nóng)田（一般、基本都不可）上，構(gòu)筑物（開場的、不具備遮蔽功能的）或許可以，比如觀光塔、風車等，需要與當?shù)卣疁贤ㄕ{(diào)整。

7、宅基地如果僅僅做農(nóng)家院，屬于半對外經(jīng)營那種，是否屬于旅游用地，能不能批？

答 ：自有宅基地可以用作半經(jīng)營的農(nóng)家院，但是不屬于旅游用地，不可進行買賣，可以對外經(jīng)營。

總結(jié) 

? 土地問題一定要明確其方向（屬于國土方面還是屬于規(guī)劃方面）。

? 關(guān)注旅游用地的價格及買賣交易。

? 農(nóng)田原則上不允許使用，基本農(nóng)田強烈建議不去碰，但是項目對環(huán)境影響不大，遵循當?shù)氐陌l(fā)展規(guī)劃，對當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展有一定促進作用時，對于農(nóng)田的利用，當?shù)卣话闶侵С值膽B(tài)度。